Дела гаражные

Сегодня на территории города расположено 64 гаражных кооператива, количество самих гаражей исчисляется тысячами. При этом многие строения даже не поставлены на кадастровый учет, а их владельцы не имеют зарегистрированного в установленном порядке права собственности. Чем чревато пользование «неоформленным» гаражом, как узаконить свою фактическую собственность и что делать человеку, если строение ему, как говорится, без надобности? На эти и другие вопросы мы и попросили сегодня ответить специалистов.

С чего все начиналось

– Мода на гаражи появилась в Новотроицке примерно в середине 50-х, когда росло количество многоквартирных домов, – говорит председатель городского комитета по управлению муниципальным имуществом Сергей Таскаев. 

– Конец 60-х – середину 80-х годов можно назвать временем бума: гараж являлся тогда своеобразным показателем благосостояния семьи, особенно если он был основательно отстроен, имел погреб и специальную ремонтную яму. На каждую новотроицкую семью приходилось как минимум по одному гаражу. 

Гаражные массивы располагались в районе улицы Заводской, детской поликлиники, в районе двух мостов, здания бывшей санитарно-эпидемиологической службы, улиц Лысова, Губина, Железнодорожной и Черемных, рядом со старым кладбищем, в Аккермановке. В 90-е годы в разных районах города стролись подземные гаражи.

У вас нет документов!

Со временем возникла проблема: подавляющее большинство гаражей оказались не зарегистрированными в установленном законом порядке, равно как и многочисленные сделки купли-продажи, дарения, мены и наследования. Нередко они осуществлялись лишь путем передачи ключа от одного владельца другому.

– Дело осложняется тем, что изначально немалое количество гаражей строилось несанкционированно, – говорит Сергей Таскаев. – Желающие самовольно пристраивали новые боксы целыми улицами к уже имеющимся массивам. И сегодня на значительное колличество гаражей нет правоустанавливающих документов. Также нередки случаи, когда необходимые бумаги были утрачены. 

По словам Сергея Владимировича, такое положение вещей с течением времени может принести ряд сложностей фактическим владельцам. В частности, без соответствующих документов человек не сможет распорядиться имуществом, которое считает своим. 

Из де-факто в де-юре

Специалисты отмечают, что подавляющее большинство гаражных массивов было построено все-таки официально. В архивах имеются соответствующие документы или хотя бы списки людей, которым выделялись либо гаражи, либо земли под целевую гаражную застройку. Такие документы нужно найти – самостоятельно или с привлечением юриста, а затем – продлить в КУМИ срок аренды земли, на которой построен гараж.

Что делать человеку, если правоустанавливающих документов он найти не смог? Нужно исходить из того, что его гараж, скорее всего, является самовольной постройкой. Как действовать в таком случае, рассказывает судья Новотроицкого городского суда Татьяна Этманова:

– Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет условия, при которых возможно оформить право собственности на самовольную постройку. Действовать придется через суд.

Прежде всего, необходимо обратиться в администрацию города с просьбой узаконить данную самовольную постройку. Получив на руки законный отказ (в силу отсутствия разрешительной документации), нужно собирать пакет документов, подтверждающих ряд условий, способных стать основанием для удовлетворения иска. 

 Первое условие для оформления права собственности, указанное в законе: лицо, осуществившее постройку, имеет в отношении земельного участка права, допускающие строительство на нем спорного объекта. Истцу необходимо доказать, что земля, на которой построен гараж, выделена именно для гаражного строительства, а не для других целей, например жилищного строительства или ведения сельского хозяйства. Право владения земельным участком под гаражом необходимо подтвердить документально (договор купли-продажи, аренды земли).

 Второе условие для оформления права собственности на самовольную постройку: на день обращения в суд она соответствует установленным требованиям. Следовательно, истец должен представить в суд документы, подтверждающие, что строение соответствует санитарно-эпидемиологическим, техническим, градостроительным и иным обязательным техническим требованиям. 

 Третье условие: сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Учитывая требования законодательства, истец обязан доказать, что его гараж построен в границах выделенного для строительства земельного участка. 

– Обязанность по сбору всех необходимых справок, экспертных заключений, технической документации для обращения в суд возлагается на истца, – подчеркивает Татьяна Этманова. – Таков закон. Рассматривая дело, суд оказывает истцу содействие в истребовании доказательств, а при необходимости назначает строительно-техническую экспертизу. 

Перспективы брошенных гаражей

Среди новотройчан немало тех, кто не пользуется доставшимся от пожилых родственников строением и не видит никакой нужды в том, чтобы оформлять право собственности на него должным образом. Кроме того, многие, не озаботившись в свое время этим вопросом, уехали на постоянное место жительства в другие города. Как поступить в таком случае?

По мнению юристов, если человеку не нужен имеющийся у него гараж, то лучше всего оформить на него право собственности, а затем распорядиться этим имуществом по своему усмотрению: например, продать. Таким образом, с точки зрения действующего законодательства, вопрос будет закрыт.

– Если к человеку гараж перешел от родственника, но право собственности не было оформлено в структурах Росреестра или же гараж по каким-либо причинам вообще не был включен в наследуемую базу, то физическое лицо фактически не может считаться владельцем. Равно как и тот, кто построил или приобрел гараж без правоустанавливающих документов. Налог на имущество на гараж начисляться не будет, но и распорядиться этой собственностью тоже нельзя, – поясняет старший государственный налоговый инспектор Светлана Комкова. – При этом никто не запретит человеку в любое другое время при наличии законных оснований оформить право собственности на фактически имеющийся гараж. В случае принятия наследства налог на данное имущество будет рассчитываться со дня смерти наследодателя, но не более чем за три предшествующих года. В настоящее время сумма налога за три года может составить порядка 1500 рублей.

– Скорее всего, со временем гаражи, брошенные фактическими собственниками, будут признаны бесхозяйным имуществом, – считает Сергей Таскаев. – А далее судьба этих строений – снос или обращение в муниципальную собственность и передача в аренду другим людям – будет решаться индивидуально.